Emerytura wojskowa a najem prywatny – ZUS, limity i podatek

Poniższe wyjaśnienia uwzględniają stan prawny na 28 września 2026 r.

Najważniejsze jest oddzielenie dwóch strumieni pieniędzy: przychodu z najmu prywatnego i przychodu z aktywności objętej zasadami dorabiania do emerytury. To, że oba wpływy mogą podlegać opodatkowaniu, nie oznacza automatycznie, że oba są uwzględniane przy stosowaniu limitów dotyczących emerytury wojskowej.

Trzeba też rozdzielić rozliczenia podatkowe wobec urzędu skarbowego od rozliczenia emerytalnego z wojskowym organem emerytalnym. Mają one inną podstawę prawną, terminy i skutki.

Rodzaj świadczenia i dodatkowego dochodu

Emerytura wojskowa jest świadczeniem z odrębnego systemu zaopatrzeniowego. Dla oceny skutków dodatkowego zarobku podstawowe znaczenie ma art. 40 ustawy o zaopatrzeniu emerytalnym żołnierzy zawodowych oraz ich rodzin. Przepis ten odsyła do zasad określonych w art. 104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS w zakresie przychodu z działalności podlegającej ubezpieczeniom społecznym.

Najem prywatny oznacza tu wynajem wykonywany poza pozarolniczą działalnością gospodarczą. Taki najem sam w sobie nie jest pracą, zleceniem ani pozarolniczą działalnością wymienioną w art. 104 ust. 1–4 ustawy o emeryturach i rentach z FUS. Dlatego sam przychód z prawidłowo kwalifikowanego najmu prywatnego co do zasady nie zmniejsza emerytury wojskowej i nie jest dodawany do przychodu badanego na potrzeby art. 40.

Inaczej trzeba podejść do sytuacji, gdy wynajem jest faktycznie wykonywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Znaczenie ma wtedy rzeczywista forma aktywności i jej kwalifikacja prawna, a nie samo użycie określenia „najem”. Dla osoby prowadzącej pozarolniczą działalność art. 104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS przewiduje szczególne zasady ustalania przychodu istotnego dla limitów.

Sam sposób nabycia emerytury nie powinien być mieszany z zasadami dotyczącymi najmu. Jeżeli chcesz sprawdzić warunki uzyskania świadczenia, zobacz osobne omówienie: 15 czy 25 lat służby.

ZUS, podatki i limity dorabiania od 1 września 2026 r.

Sam najem prywatny nie tworzy tytułu do ubezpieczeń społecznych, dlatego nie płaci się składek ZUS wyłącznie z tego powodu, że emeryt wojskowy prywatnie wynajmuje mieszkanie. Nie oznacza to jednak, że można pominąć limity, jeżeli równolegle osiągany jest inny przychód objęty art. 104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS, na przykład z umowy o pracę, określonych umów cywilnoprawnych albo pozarolniczej działalności.

Zgodnie z komunikatem Prezesa ZUS z 18 sierpnia 2026 r. od 1 września 2026 r. kwota odpowiadająca 70% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia wynosi 6463,20 zł miesięcznie, natomiast 130% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia wynosi 12 003,10 zł miesięcznie.

Progi te dotyczą przychodów objętych zasadami z art. 104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS. Nie należy więc porównywać z nimi samego czynszu uzyskiwanego z rzeczywistego najmu prywatnego prowadzonego poza działalnością gospodarczą.

Dla rozliczeń historycznych trzeba stosować kwoty właściwe dla danego miesiąca. Od 1 czerwca do 31 sierpnia 2026 r. progi wynosiły odpowiednio 6694,10 zł i 12 431,80 zł. Od września obowiązują już niższe wartości 6463,20 zł i 12 003,10 zł. Progi zmieniają się kwartalnie, dlatego przy późniejszych miesiącach trzeba każdorazowo sprawdzić kwoty obowiązujące w okresie osiągnięcia przychodu.

Jeżeli przychód objęty limitami nie przekracza 70% przeciętnego wynagrodzenia, art. 40 nie powoduje zmniejszenia emerytury z tego tytułu. W przedziale powyżej 70% do 130% stosuje się zasady zmniejszenia wynikające z odesłania do art. 104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS, przy czym zmniejszenie emerytury wojskowej nie może przekroczyć 25% jej wysokości.

Po przekroczeniu 130% przeciętnego wynagrodzenia art. 40 ust. 3 ustawy wojskowej przewiduje zmniejszenie emerytury o 25% jej wysokości. Nie należy więc automatycznie przenosić na emeryturę wojskową zasady pełnego zawieszenia świadczenia stosowanej w powszechnym systemie FUS.

Ustawa wojskowa przewiduje również istotny wyjątek. Ograniczeń z art. 40 ust. 1 i 3 nie stosuje się między innymi do osoby, której emerytura stanowi 75% podstawy jej wymiaru, bez uwzględnienia podwyższenia z tytułu inwalidztwa pozostającego w związku ze służbą. Przed obliczaniem skutków dodatkowego zarobku warto więc sprawdzić wysokość świadczenia wskazaną w decyzji emerytalnej.

Jeżeli problem dotyczy nie najmu, lecz równoległego prawa do świadczenia z systemu powszechnego, osobno omawiamy zbieg emerytury wojskowej z ZUS.

Podatek od najmu prywatnego

Najem prywatny rozlicza się podatkowo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł w roku podatkowym i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. W przypadku małżonków pozostających we wspólności majątkowej, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu przez jednego z nich, próg objęty stawką 8,5% wynosi 200 000 zł.

Przychód z najmu powstaje co do zasady wtedy, gdy czynsz został faktycznie otrzymany albo postawiony do dyspozycji wynajmującego. Sam termin zapłaty wynikający z umowy nie wystarcza, jeżeli najemca faktycznie czynszu nie zapłacił.

Jeżeli z umowy wynika, że określone opłaty związane z mieszkaniem ponosi najemca, nie stanowią one przychodu wynajmującego. Dotyczy to przykładowo czynszu do wspólnoty lub spółdzielni oraz opłat za wodę, energię, gaz czy Internet. Nie ma przy tym decydującego znaczenia, czy najemca płaci je bezpośrednio, czy przekazuje pieniądze właścicielowi, który następnie dokonuje zapłaty. W umowie warto więc jasno oddzielić czynsz należny właścicielowi od kosztów obciążających najemcę.

Ryczałt miesięczny wpłaca się zasadniczo do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku. Przy spełnieniu ustawowych warunków możliwe jest rozliczenie kwartalne. PIT-28 za 2026 r. należy złożyć od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r.

Obowiązki wobec wojskowego organu emerytalnego

Jeżeli jedynym dodatkowym wpływem obok emerytury jest rzeczywisty najem prywatny poza działalnością gospodarczą, art. 40a ustawy wojskowej nie nakłada obowiązku zgłaszania samego najmu do wojskowego organu emerytalnego tylko z powodu otrzymywania czynszu. Obowiązek ten odnosi się do podjęcia działalności, o której mowa w art. 104 ust. 1–4 ustawy o emeryturach i rentach z FUS, wysokości osiąganego z niej przychodu oraz jego zmian.

Gdy emeryt podejmie pracę, zlecenie objęte tymi zasadami albo pozarolniczą działalność, powinien zawiadomić właściwy wojskowy organ emerytalny wypłacający świadczenie. W praktyce jest nim właściwe Wojskowe Biuro Emerytalne. Znaczenie mają rodzaj aktywności, data jej podjęcia, wysokość przychodu oraz późniejsze zmiany mające wpływ na rozliczenie.

Po zakończeniu roku kalendarzowego osoba osiągająca przychód objęty art. 40 ma obowiązek do końca pierwszego kwartału zawiadomić organ emerytalny o łącznej kwocie takiego przychodu osiągniętego w poprzednim roku. Organ dokonuje rozliczenia rocznego, a na wniosek osoby uprawnionej może przeprowadzić rozliczenie miesięczne.

Przychodu z najmu prywatnego nie należy dopisywać do tej informacji tylko dlatego, że został wykazany w PIT-28, jeżeli najem pozostaje poza działalnością objętą art. 104 ust. 1–4.

Rozliczenie i najczęstsze błędy

Błąd 1: doliczanie całego czynszu z najmu prywatnego do limitu 70% lub 130%. Sam fakt opodatkowania danego przychodu nie przesądza o objęciu go art. 40 ustawy wojskowej. Najpierw trzeba ustalić jego źródło i sprawdzić, czy mieści się w działalności wskazanej w art. 104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS.

Błąd 2: stosowanie nieaktualnych progów. Kwoty 6694,10 zł i 12 431,80 zł obowiązywały od czerwca do sierpnia 2026 r. Dla przychodu osiągniętego od 1 września 2026 r. właściwe są kwoty 6463,20 zł i 12 003,10 zł. Przy rozliczeniu kilku miesięcy obejmujących zmianę kwartału nie można stosować jednej wartości do całego okresu.

Błąd 3: uznanie wynajmu za prywatny wyłącznie na podstawie nazwy używanej przez właściciela. Jeżeli wynajem jest wykonywany w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, jego skutki dla rozliczenia emerytury mogą być inne. Przy działalności pozarolniczej art. 104 przewiduje szczególne zasady ustalania przychodu dla celów emerytalnych, także wtedy, gdy ze względu na ustalone prawo do emerytury dana osoba nie podlega obowiązkowo określonemu ubezpieczeniu.

Błąd 4: zastosowanie zasady pełnego zawieszenia świadczenia po przekroczeniu 130%. Dla emerytury wojskowej art. 40 ust. 3 przewiduje szczególny skutek w postaci zmniejszenia świadczenia o 25%, a nie automatycznego zawieszenia całej emerytury.

Błąd 5: rozliczanie podatku od czynszu, którego najemca jeszcze nie zapłacił. W najmie prywatnym przychód dla ryczałtu powstaje co do zasady po otrzymaniu pieniędzy lub postawieniu ich do dyspozycji wynajmującego.

Błąd 6: wliczanie do własnego przychodu wszystkich mediów i opłat administracyjnych. Jeżeli zgodnie z umową ekonomiczny ciężar tych opłat ponosi najemca, ich przekazanie właścicielowi na pokrycie odpowiednich kosztów co do zasady nie zwiększa jego przychodu z najmu.

Błąd 7: brak informacji do WBE o innym przychodzie objętym limitami. Jeżeli emeryt równolegle pracuje lub prowadzi działalność objętą art. 40, zaniechanie wymaganego zawiadomienia może zwiększyć ryzyko późniejszego żądania zwrotu nienależnie pobranych świadczeń. Art. 48 ustawy wojskowej różnicuje okres, za który może zostać ustalony zwrot, między innymi w zależności od tego, czy osoba pobierająca świadczenie wykonała obowiązek zawiadomienia.

Jeżeli wojskowy organ emerytalny wyda decyzję zmniejszającą emeryturę i uznasz, że błędnie zaliczył do limitu przychód z najmu prywatnego, sprawdź pouczenie w decyzji. Zgodnie z art. 31 ust. 4 ustawy wojskowej od decyzji przysługuje odwołanie do właściwego sądu na zasadach Kodeksu postępowania cywilnego. Art. 477⁹ § 1 KPC przewiduje co do zasady miesiąc od doręczenia decyzji na wniesienie odwołania za pośrednictwem organu, który ją wydał.

Jeżeli oprócz polskiego najmu uzyskujesz aktywne przychody poza Polską, nie zakładaj, że są obojętne dla świadczenia. Art. 104 ust. 3 obejmuje również określoną działalność wykonywaną za granicą; szerzej ten temat opisuje artykuł o rozliczeniu dochodów z zagranicy.

Najczęstsze pytania

Czy najem prywatny zmniejsza emeryturę wojskową?

Co do zasady nie, jeżeli jest to rzeczywisty najem wykonywany poza pozarolniczą działalnością gospodarczą. Sam czynsz z takiego najmu nie jest przychodem z działalności objętej zasadami, do których odsyła art. 40 ustawy wojskowej.

Czy przychód z najmu dolicza się do limitu 70% i 130%?

Nie należy doliczać zwykłego przychodu z najmu prywatnego tylko dlatego, że jest opodatkowany. Do limitów wchodzą przychody z aktywności objętej art. 104, na przykład z pracy lub pozarolniczej działalności. Jeżeli wynajem jest elementem takiej działalności, jego kwalifikację trzeba ocenić odrębnie.

Jakie są limity dorabiania od 1 września 2026 r.?

Od 1 września 2026 r. kwota odpowiadająca 70% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia wynosi 6463,20 zł, a kwota odpowiadająca 130% wynosi 12 003,10 zł. Są to progi dotyczące przychodów objętych zasadami z art. 104 ustawy o emeryturach i rentach z FUS, a nie samego czynszu z najmu prywatnego. Progi zmieniają się kwartalnie.

Czy trzeba zgłaszać najem prywatny do Wojskowego Biura Emerytalnego?

Sam najem prywatny wykonywany poza działalnością gospodarczą co do zasady nie uruchamia obowiązku wynikającego z art. 40a. Zgłoszenia wymagają natomiast aktywności i przychody objęte art. 104 ust. 1–4, jeżeli emeryt podejmuje je obok najmu.

Jaki podatek od najmu prywatnego płaci emeryt wojskowy?

Najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Przychód powstaje co do zasady dopiero po otrzymaniu pieniędzy albo postawieniu ich do dyspozycji wynajmującego.

Do kiedy trzeba zapłacić ryczałt i złożyć PIT-28?

Ryczałt miesięczny płaci się zasadniczo do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku. PIT-28 za 2026 r. składa się od 15 lutego do 30 kwietnia 2027 r.

Czy emeryt z emeryturą równą 75% podstawy wymiaru ma ograniczenia z art. 40?

Art. 40 ust. 4 ustawy wojskowej wyłącza stosowanie zmniejszeń przewidzianych w ust. 1 i 3 wobec osoby, której emerytura stanowi 75% podstawy jej wymiaru, bez uwzględnienia wskazanego w ustawie podwyższenia z tytułu inwalidztwa pozostającego w związku ze służbą. Dokładną wysokość świadczenia należy sprawdzić w decyzji emerytalnej.

Czy opłaty za media i czynsz administracyjny są przychodem z najmu?

Jeżeli z umowy wynika, że określone opłaty ponosi najemca, co do zasady nie stanowią one przychodu wynajmującego. Dotyczy to między innymi opłat do wspólnoty lub spółdzielni oraz kosztów wody, energii, gazu czy Internetu ponoszonych zgodnie z umową przez najemcę.

Podsumowanie

Jeżeli pobierasz emeryturę wojskową i uzyskujesz wyłącznie przychód z prawidłowo kwalifikowanego najmu prywatnego, sam czynsz co do zasady nie wchodzi do limitów z art. 40 i nie wymaga zgłoszenia do WBE na podstawie art. 40a. Obowiązki związane z najmem dotyczą natomiast prawidłowego rozliczenia ryczałtu i PIT-28.

Jeżeli obok najmu pracujesz, wykonujesz zlecenia albo prowadzisz pozarolniczą działalność, wyodrębnij przychody objęte zasadami art. 104 i zastosuj progi właściwe dla miesiąca ich osiągnięcia. Od 1 września 2026 r. są to 6463,20 zł dla 70% i 12 003,10 zł dla 130% przeciętnego wynagrodzenia.